耗盡市場動能，房地合一終過三讀

眾所矚目的房地合一政策總算在今日拚過三讀，根據內容，未來持有1年以下出售課稅稅率45%；持有1年以上2年以下稅率35%；持有超過2年至10年以下為20%；持有超過10年為15%，此外立院昨天朝野協商「房地合一」稅制方案，為防錯殺無辜，祭出排除條款，將「非自願性買賣」、「合建分售」、「繼承或受遺贈取得房屋」等三項不適用於45％重稅納入修法條文。預計105年1月1日啟動，現行實施的奢侈稅並將同步退場。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，未來之後，短期內將出現「成交量回升」、「成屋賣方緩售」及「長線投資型買方進場」三大趨勢。而政策上路後，第一年因奢侈稅落日，勢必出現「預售屋轉售潮」、「投資客戶觀望」兩大現象，至於適用排除條款者，應屬於市場少數，不至於影響整體。不過，政策疑雲盡釋，加上沒有回溯，衝擊有限，房市將漸漸恢復元氣，逐漸走向正軌。
三趨勢兩現象，房市政策進化完成

綜觀未來，徐佳馨認為，政策上路後，「成交量回升」、「成屋賣方緩售」及「長線投資型買方進場」三大趨勢不可免，在同樣有獲利狀況下，房地合一政策對長期持有非自用客戶不利，因此將吸引打算長線持有不動產，未來有轉手規劃的投資者進場，短期之內應會出現成交量回升；不過也因為不追溯既往，屋主若不看壞市場，又沒有資金需求，將不急著脫手，議價難度提高；105年政策上路後，短期內「投資客戶觀望」以及「預售屋轉售潮」不可免，徐佳馨解釋，由於房地合一的非自用利得稅較現行為高，對長線投資者不利，資金可能轉往非房地合一限制區域，抑或是靜觀其變，市場必然更少出現投資者蹤影，不過因為奢侈稅退場，過去預售屋交屋後，非自用賣方不論賺賠均按售價課徵10-15%奢侈稅的狀況不再，僅需針對獲利課徵35-45%的資本利得，將讓許多預售交屋屋主鬆一口氣，在持有成本增加的壓力下，願意加快腳步出售，而這些賣壓湧現區域也將成為價格修正的領頭羊。

政策捉摸不定，耗盡市場動能
房地合一政策在去年第二季後開始熱烈討論，但方向一直沒有定案，讓買賣雙方不敢輕易下決定，對於市場產生很大壓力，徐佳馨指出，若單以全台買賣移轉棟數來看，去年第二季全台達85850棟，到了今年第一季已經僅剩64190棟，整體量縮達25.2%，若以個案單價500萬粗估，等於蒸發了1083億的價值，不確定的政策可說是耗盡市場動能，但如今順利拍板，不管未來如何，至少買賣雙方都有個底，能夠確定方向，也是全民之福。

【試算】
A持有一房十年賣房獲利500萬
狀況1:
若房地合一上路後購買持有10年，依照A的條件，稅金為500 X 15% =75萬
狀況2:
若A在房地合一上路之前購買，只需按照舊制市價申報 ，假設A房地比為3:7，所得級距為40%，A應繳交稅金500X30%X40%=60萬