法律艾注意／凶宅．法律難解的爭議(自保篇)

在例來的不動產交易中，凶宅都是消費者相當重視的問題，但因為凶宅之認定主觀性太重，又涉及當事人隱私過鉅，至今尚無任何政府公開資訊，故政府、法院對於凶宅的認定，成為了重要的焦點。

凶宅有那些特殊案例？若真的遇到又該如何自保呢？

●關於兇宅之特殊案例
凶宅之糾紛多在於買賣交易雙方，惟媒體報導常見有屋主告知買方其不動產為兇宅後減價出售，之後向造成不動產成為兇宅的承租人、繼承人、法定代理人等訴訟，請求交易價值減損賠償，關於此類問題，承租人方面法院已經有較多的判決*[註一]，法院對於承租人應之責任限於租賃物之毀損、滅失，並不包括交易價值上之減損，故就目前法院見解來看，對承租人造成凶宅事實的行為，較偏向無須賠償一說。

　　
●關於凶宅消費者應如何自保
鑒於台灣宗教與文化背景之下，凶宅將影響購買意願甚鉅，此議題自當受到消費者的特別關注。由於凶宅並無任何政府公開資訊可供查詢，故凶宅資訊多半屬於社區間口耳相傳，此時若想避免買到凶宅，可尋找深耕社區的不動產仲介業，由於該類業者長期經營固定區域，對於該區域的情報比其他區域的仲介來的熟悉。其次就是盡量找大型的仲介，大型代表著分店數量多，資訊量龐大，容易獲得多方資訊，當然也減少了買到兇宅的可能。

倘消費者真的不幸買到兇宅，因現行法院對兇宅是採取認可態度，雖對於何種標的物為兇宅仍莫衷一是，但兇宅為物之瑕疵這點幾無疑問。因此訴訟時建議消費者可主張賣方應負擔瑕疵擔保責任，進一步要求減少價金或逕行解約。雖然凶宅的確令消費者恐懼，但只要能在預防與救濟上做足功課，凶宅與一般瑕疵並無分別，無須過於擔憂，依照處理一般瑕疵之方式，按部就班必能迎刃而解。

延伸閱讀：法律艾注意／兇宅．法律難解的爭議(定義篇)

*[註一]:可參見台灣高等法院102年度上字613號判決，及101年重上字第623號判決等遭最高法院103年台上字第584號判決發回。