【懶人包】房地合一稅2.0是什麼？新舊制、試算、申報重點一次看

什麼是「房地合一稅」？

你知道什麼是「房地合一稅」嗎？所謂的房地合一稅，為2016年上路的房地交易新稅制之一，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，有出售房地才須進行申報，有獲利得進一步繳稅，只要於2016年後取得之房地，出售時均得適用本稅制規定。總括來說房地合一稅與房地交易舊制差異最大一點為需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，搭配自有規定的適用稅率，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。

但自住一族不用擔心受影響，仍可適用 重購退稅 與 自住減免 兩大優惠：

1、重購退稅：民眾只要個人買賣自住房地產，滿足下述條件，無論是先購後售，或是先售後購，皆可申請重購自住房地退(抵)稅優惠

房地合一稅(新制)
• - 包括出售前一年未做營業或出租
• - 個人或配偶與未成年子女設有戶籍並居住
• - 只要出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在 2 年以內。
• - 五年內所購房屋未作其他用途或再移轉等四項，即可採先繳後退機制

資料來源：財政部中區國稅局＞享房地合一稅重購自住房地優惠，因特殊原因未設戶籍可免追繳稅款
※ 本文參考資訊來源為「財政部國稅局」，內容如有異動均以官方最新公告為準。

2、自住減免：本項優惠意指個人轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住六年以上的自住屋，且未提供出租或營業使用，即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率，但須留意優惠為六年內限用一次。

房地合一稅怎麼計算？ 申報時間＆準備文件一次看！

1、計算說明：
因為房地合一稅 是在 2016 年後才正式施行，因此在 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地同時符合這以上時程條件均為房地合一稅的課稅標的範圍。

2、申報時間：
房地合一稅申報時間點包含：

• - 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內完成申報
• - 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
• - 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內完成申報
• - 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內完成申報

3、申報文件：
申報準備的文件為包含：

• - 申報書
• - 買賣交易契約書影本
• - 想抵扣的費用證明相關文件

影音觀看、線上收聽>> 購屋族必看！房地合一稅2.0大解析！搞懂算法＆修法重點！ft.徐佳馨

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房地合一2.0版(新版) v.s 1.0(舊版)差異比一比！

房地合一新舊版四點大不同：

• - 拉長「短期交易」重稅期：從舊版的原持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
• 將預售屋納入課徵對象：持有5年內出售都得適用重稅，以一般預售屋普遍持有期間僅2至3年情況下，幾乎只要投資客短期內轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
• - 提高境內企業稅率：由原本舊版規定出售房地稅率一律課20%，今新版調整為需適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
• - 補足舊版避稅漏洞：新版新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度如果有超過 總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成也必須納入新版課稅，藉以防堵透過假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

房地合一稅新版六大修法重點彙整：

項目	重點說明
1.短期套利者課重稅	延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間 ◾ 境內居住者 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年未逾2年 超過2年未逾5年 20% 超過2年未逾10年 超過5年未逾10年 15% 超過10年 超過10年 ◾非境內居住者 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年 超過2年
2.法人比照個人課稅	營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅
3.擴大房地合一的課稅範圍	增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅 交易預售屋及其坐落基地 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成
4.土地漲價總數額增設減除上限	防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅 課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額 土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值
5.五種交易不受影響	◾ 維持稅率20% - 個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易 - 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易 - 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉 - 營利事業興建房屋完成後第一次移轉 ◾ 維持稅率10% - 自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
6.適用日期	(110)年7月1日起開始適用： 110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。

※資料來源：財政部國稅局

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