北台灣水岸豪宅大車拚，桃園南崁溪只要4字頭

發稿日期：2023.06.07

新北平均總價逼近億，淡水河贏新店溪手

豪宅、高級住宅以特殊條件為訴求，景觀更是關鍵，依據實價資料，北台灣主要水岸豪宅地段價格差距大，台北市大直一帶水岸豪宅平均每坪157.3萬，每戶平均總價超過2億元，新北市淡水及中和平均單價約5~6字頭，平均總價約9千萬，桃園市桃園區南崁溪周邊僅4字頭，平均總價約6千萬元。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，水岸豪宅能吸引特定客群，區域指標建案往往能創造高價，如西華富邦高樓層單價都在200萬元以上，若買方考量價格與空間，則會往新北、桃竹移動，總價負擔輕，或是相同預算可擁有更大空間，尤其桃園市近幾年吸納不少雙北的買方。

新北將叩億元大關，桃園房價好入手

綜觀去年以來，北台灣各區域的水岸豪宅價格行情，緊鄰基隆河的台北市大直單價、總價創水岸豪宅天花板，平均總價2億2,123萬元、平均單價157.3萬元，台北市內湖區碧湖周邊平均總價1億1,401萬元、平均單價100.9萬元，新北市淡水河沿岸水岸宅最多，水岸豪宅平均總價9,516萬元、平均單價52.3萬元，其中知名豪宅「水立方」出現總價1億2,287萬元、單價71.7萬元的交易，最高價高於中和新店溪一帶。

而新北市中和區靠新店溪平均總價9,101萬元、單價61.8萬元，新北市兩個水岸豪宅主要地段平均總價都破9千萬。郎美囡分析，前幾年市場多頭帶動豪宅行情走揚，淡水河旁的水岸豪宅景觀開闊，產品具有特殊性，豪宅價格超過周邊一般住宅2倍，但也因坪數大、總價高，相同預算買方有更多選擇，故銷售時間長。

至於桃園市桃園區靠近南崁溪周邊，去年以來水岸豪宅交易則以預售案為主，平均總價6,268萬元、平均單價44.6萬元，與雙北相比入手門檻低許多，大家房屋桃園大業加盟店店長周偉中指出，南崁溪沿岸的經國重劃區及小檜溪重劃區等新興地段大部分是新案，因此水岸豪宅成交主力為預售案，觀察這些高單、高總的物件在桃園本地買方接受度比較有限、去化時間長，不過價格是雙北的三分之一到二分之一，頗受雙北買方青睞，近幾年新竹房價漲勢更勝桃園，甚至有來自竹科的買方。

市場氣氛不佳，高價物件難去化

央行在前年(2021)調整購買高價住宅的貸款條件，2戶以下限貸款成數5.5成，且沒有寬限期，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，如今無論是央行的不動產選擇性信用管制或是稅制、政策，都影響買方購買高價住宅的意願，房市向下反轉時高總價住宅的價格容易受到買方挑戰，尤其貸款成數的限制會影響買方的總價帶，添加高價物件順銷的困難度。

北台灣水岸高價住宅比較表
縣市	區域	知名豪宅	平均交易總價(萬)	平均交易單價(萬/坪)	近期最高單價
					豪宅	單價(萬/坪)	總價(萬)
台北市	中山區大直(基隆河)	西華富邦、代官山、帝景水花園	22,123	157.3	西華富邦	249.2	35,650
	內湖區(碧湖)	璞真水寓、樸山水澗、碧湖畔	11,401	100.9	璞真水寓	146.2	12,680
新北市	淡水區(淡水河)	大隱豐盈海、頤海大院、水立方	9,516	52.3	水立方	71.7	12,287
	中和區(新店溪)	遠雄左岸Park   One、遠雄左岸香榭園	9,101	61.8	遠雄左岸Park   One	68.6	10,200
桃園市	桃園區(南崁溪)	中悅松花園(預售)、中悅花園(預售)、昭揚天濤(預售)	6,268	44.6	中悅花園	47.3	6,686
資料來源：實價登錄、住商機構整理
備註：統計2022年1月至2023年5月期間，總價台北市7千萬以上、新北市6千萬以上、其他縣市4千萬以上大樓、華廈交易。