南科贏竹科！營業額、房價漲幅雙冠王；竹科漲多回溫，南科價格具競爭力
發稿日期：2023.08.18
依據國科會資料，今年1~4月三大園區產業營業額共1兆1,939億元，南科共4,584億元為三大園區最高，其中台南園區營業額高達4,419億元，超過竹科全區的4,370億元，另外觀察房價仍受園區帶動，三年來主力園區周邊房價持續走揚，高雄園區周邊房價漲幅高達40.2%，台南園區增加36.6%，新竹園區漲勢緩和，仍有14.0%的成長。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，雖然今年全球經濟成長趨緩，然而AI掀起科技旋風，各大園區後市可期，就業人口促進在地居住剛需，房價表現自然不在話下。
科技業撐南二都，工程師有剛需
綜觀竹科、中科、南科主要園區周邊房價，並比較2021年園區周邊均價，南科表現最為亮眼，台南園區周邊均價28.0萬元、三年漲幅36.6%，高雄園區14.3萬元，房價基期低，三年漲幅高達40.2%，竹科部分新竹園區今年上半年38.3萬元、三年漲幅14.0%，竹南園區22.1萬、漲幅21.4%，中科的台中園區周邊房屋均價29.9萬元、三年增加17.7%，后里園區25.5萬元、增加18.6%。
郎美囡分析，台積電在台南園區建廠陸續完工啟用，產能大比例在台南園區，因此在地有大量的工程師有居住需求，故儘管投資客消散，區域的剛性需求穩健，由於購屋需求來自園區，買方也會比較竹科、中科周邊機能成熟區的房價，由於台南園區營業額已超出竹科，房價相對低，看好長線發展，以及自用需要，買方對價格接受度高，例如知名上市建商在台南市新市區的預售案成交價格已到4字頭。
供給量有限，買方選擇少
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，政府雖然政策打炒房，但因為平均地權條例促使建商調控推案量，而房地合一稅2.0版確實有效打擊短線炒作，但也拉長房屋出售的閉鎖期，由於持有5年內轉售將有35~45%高稅率，屋主無資金壓力可持有6年以後再出售，導致供給量沒有大量湧現，有高度自用需求的區域，買方反而很難找到理想物件，故園區周邊房價持續走揚。
三大園區統計表
| 2023年1~4月產業營業額 (億元) | 房屋均價(萬/坪) | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 園區別 | 營業額 | 園區別 | 營業額 | 2021年 | 2023年 | 漲幅 |
| 新竹科學園區 | 4,370.53 | 新竹園區 | 4,057.33 | 33.6 | 38.3 | 14.0% |
| 竹南園區 | 133.56 | 18.2 | 22.1 | 21.4% | ||
| 中部科學園區 | 2,984.34 | 台中園區 | 2,425.17 | 25.4 | 29.9 | 17.7% |
| 后里園區 | 529.67 | 21.5 | 25.5 | 18.6% | ||
| 南部科學園區 | 4,584.82 | 臺南園區 | 4,419.34 | 20.5 | 28 | 36.6% |
| 高雄園區 | 165.48 | 10.2 | 14.3 | 40.2% | ||
資料來源：國科會、實價登錄
