分管協議是什麼？快速看懂社區分管協議v.s約定專用的差異性！

你有想過社區裡的露臺、梯廳、陽台、停車位等、是誰所有的呢？你又知道分管協議是什麼嗎？本文就快速看懂社區分管協議及約定專用的差異性，讓你可以瞭解其規範、效力及登記事項等，不論是要買新屋或是中古屋的朋友，建議合約內容務必都要看仔細，才能保護自己，減少後續的紛爭喔

分管協議是什麼？

民法第820、826-1條，土地登記規則第155-1條等有明確規範，分管協議也稱為共有物分管契約，由法定共有人互相簽訂契約的方式：約定其中一人或共有人分別管理及使用，分管協議以明示或默示的方式皆可以成立，共同管理的不動產，除了契約另外有約定之外，應該以共有人過半數及應有部分合計過半數的同意才能夠成立，共有物的簡易修繕及其他保存行為，可以由各共有人單獨為之。

常見的分管協議區域：如農業用地/土地、停車位/電梯、頂樓/陽台/露臺等。

分管協議 v.s 約定專用 v.s 約定共用的差異＆比較

除了分管協議之外，還有約定專用及約定共有兩個方式可供使用，下表說明這三者的差異與比較：

項目	分管協議	約定專用	約定共用
1.規範	由整個社區的法定共有人，以法律契約形式，約定由其中一人、部分或全體共有人分別管理或使用共有區域。	社區大樓內的特定部分，經過約定後提供給某一位被指定的專用使用人。 也就是說原本屬於全社區的部分，約定只有某一人可以使用。	社區大樓內的特定或專有部分，經過約定後提供給全體住戶使用。
2.效力	僅限有簽訂契約的共有人	全體社區共同遵守
3.登記事項	共有人需要向地政機關申請登記，記錄於標示部其他登記事項欄位，即完成了共有物使用管理登記	記錄於社區管理規約中即可，權狀面積不用計入
4.區域類別	陽台、電梯、停車位及露台	露台、花台、一樓庭院等由單一戶別進出的部分	一樓的騎樓、管理室及警衛室等

在轉手承接時，需留意的4大注意事項

注意事項（一）、老舊社區分管協議多採「默示」， 購買前一定要詢問清楚
不少民眾在預售屋或新成屋買賣時，並未細看契約書的條文內容，所以不知道其中包含了分管協議，契約書的內容就有部分條文已經約定了「特定共有人可以使用全部或部分的共有空間」，其中可能都規範了陽台、梯廳、車位、露臺戶等內容。而老舊社區的中古屋當初可能並未明確簽署分管協議，而是採默示的方式取得共識，所以購買前一定要詢問清楚，以免產生糾紛。

注意事項（二）、若為承接露臺戶，無所有權坪數要特別留意
露台屬於公共空間，但為了避免發生其他樓的住戶要求使用而進入有露臺的樓層，建商會在契約書中明確規範露臺部分的分管協議，約定專用給露臺戶屋主使用，但若是屋齡較久的中古屋，可能因為當初規定不夠詳細，這個部分需要特別釐清。

注意事項（三）、頂樓的部分，專用者必須維護與管理
由於分管協議口頭也可以成立，不一定要以書面約定的方式，因此有不少老舊中古屋會有長期佔用的頂樓的空間的情形，頂樓空間的使用及修繕，若沒有特別規定，照理應由全體住戶共同使用或發生損毀時修繕，但如有頂樓加蓋、增建等給特定人使用的話，則是會以分管協議默示專用者，規定頂樓如何使用，由擁有專用權的住戶負責後需的修繕。

注意事項（四）、「公共設施車位」需於不動產現況說明書中明確記載
不少社區有「公共設施車位」，這種車位由於不像有獨立權狀的車位一樣擁有所有權，為了避免爭議，這種停車位的產權狀況會於不動產現狀說明書中明確記載，像是停車位是否每年抽一次、車位發生什麼原因需要重新抽籤，以及每個月車位清潔費要多少錢等等。


現在的預售屋跟新成屋，在簽約時會同時簽署「分管協議」，合約中也會標示哪個部分是「約定專用」，要為約定專用的部分負責「修繕」、「維護」跟「管理」等，不過中古屋，因為年份久遠，當初約定不夠詳細，許多都是「口頭」上的協議，遇到需要修繕或是有費用需支付時，常常會導致糾紛發生。

因此，提醒不論是要買新屋或是中古屋的朋友，合約內容務必都要看仔細，也要向建商跟社區的管委會再三確認使用條件跟範圍，才能保護自己，減少後續的紛爭喔！

延伸閱讀：
管委會是什麼？社區管委會職責、權限及工作內容一次快速看懂！
房屋沒有權狀怎麼辦？5步驟看未保存登記建物所有權＆處理辦法！

快加入粉絲團，享有購屋相關資訊與生活情報喔 住商不動產-艾佳生活誌粉絲團

步驟 1

加入【住商不動產LINE好友 】

步驟 2

點擊【區域找屋】

步驟 3

點擊【前往設定】

步驟4

選擇縣市→選擇區域(可複選)→設定價格區間

每週自動推播專屬物件給你

立即加入LINE好友