不動產交易安全網：履約保證的重要性

撰文：【住商美好家園雙月刊】2025/01 住商不動產簽約中心 郎美囡

詐騙案層出不窮，根據台北市警政署統計，去年（113年）11月單月受理詐騙案高達1,962件，財損金額超過18億元。不動產因其價格高昂，成為詐騙集團的首要目標。為了保障交易安全，履約保證制度應運而生，成為不動產交易的防護網。

履約保證的運作機制

不動產價金履約保證是一種保障買賣雙方利益的機制。在交易過程中，買方的款項不會直接進入賣方帳戶，而是先存入信託專戶（通常為銀行信託專戶）。只有當賣方完成契約義務，例如過戶與交屋後，或是買賣雙方有協議部分款項哪個環節進行給付，款項才會支付給賣方。

這套機制能有效防堵詐騙，確保：

1.買方安全：避免價款被捲走而不過戶。
2.賣方安全：避免過戶後買方遲遲不支付價款。

違約處理與費用分攤

倘若交易過程中出現違約情況，履保專戶的款項將按以下方式處理：

•賣方違約：價款全額返還給買方。
•買方違約：依合約規定結算，賣方可沒收部分或全部價款。

使用履約保證的費用大部分為成交總價的萬分之六，由買賣雙方各負擔一半。這樣的費用相對低廉，但能有效保障交易安全。據住商機構統計，其成交案件中近100%使用履約保證，顯示買賣雙方對交易安全的高度重視。

如何選擇合格的履保機構？

履約保證制度的效果與承作機構的專業性密切相關。隨著市場需求增加，「假履保」也開始出現。因此，選擇建經公司時，應注意以下五大重點：

1. 是否使用銀行信託專戶
2. 是否為公正的第三方
3. 履保過程是否透明
4. 是否有專人服務
5. 是否提供法律糾紛調解

選擇合格機構才能確保交易安全，避免後續糾紛。

同樣做履保，銀行與建經公司角色的差異

市場上常見承作不動產買賣價金履約保證的機構有建經公司及銀行，雖然銀行也能提供價金信託服務，但僅限於資金管理。若買賣雙方發生糾紛，銀行通常不介入，僅等待法院判決後依裁定處理價金。這樣的程序可能導致財產長期凍結。

建經公司則能提供更全面的服務，包括協助處理糾紛、保障交易流程透明，並確保雙方利益。

住商機構打造透明安全的不動產交易

履約保證制度為不動產交易建立了一道堅實的安全屏障，而其最大效益的實現，取決於是否選擇合格且專業的建經公司。透過第三方的專業協助，買賣雙方能在透明、安全的環境下完成交易，避免不必要的風險與糾紛。

住商機構以雙建經公司針對土地與建物專案分工的全面承作模式，搭配總部與特約地政士的風控機制，以升級版的2.0履約保證服務客戶。不僅進一步強化交易安全，更為消費者與體系內分店提供全方位的升級保障，讓不動產交易更加安心無虞。

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