對許多人來說，房貸有可能是人生中最大的一筆負債，如何儘早將房貸還完，房屋貸款提早還完又好嗎？有哪些方法有助於加速還款呢？讓專家以淺顯易懂的方式，教你如何提早還清房屋貸款，並一次看懂提早還款的優缺點以進行客觀的分析，且計算可能節省的費用，做出最適合自己的財務決策。

常見的3種提前清償房屋貸款方式

在還款過程中，除了按時繳納每月房貸之外，提前還款也是一種常見的策略，因為能夠減少利息支出、縮短還款期限，甚至提前實現無債一身輕等目標。房貸還款的方式有三種選擇，包括「清償全部本金」、「清償部分本金（期限不變）」以及「清償部分本金（期限縮短）」，每種方式各有其優缺點與適用情境。

狀況一、清償全部本金
將剩餘的貸款本金一次全部還清，結束貸款合約的提前償還方式。

● 優點：不再有房貸利息支出，降低財務壓力。
● 缺點：若未屆滿貸款期數，提早清償可能需要繳納違約金。
● 適合對象：手頭資金充裕，未來沒有周轉問題。

狀況二、清償部分本金(貸款期限不變)
提前償還一部分的房貸本金，但貸款期限維持原訂期數。

● 優點：利息計算基數降低，所以每月利息支出會隨之減少。
● 缺點：每月仍持續有還款壓力，節省的利息額度很有限。
● 適合對象：手頭資金充裕，但想要保留資金運用的彈性，不想全額清償的人。

狀況三、清償部分本金(貸款期限縮短)
提早償還一部分房貸本金，但繼續維持、不調降每月還款金額，達到縮短剩餘期限的目的。

● 優點：每月的利息支出比例減少，可以加速擺脫房貸壓力。
● 缺點：建議事先評估年化報酬率，以及是否需要繳納違約金後再決定。
● 適合對象：每月還款金額可以承擔者、想儘快清償擺脫房貸壓力的人。

提早還完貸款好嗎？建議先了解這10大優、缺點

是否該提早還完房貸，其實沒有絕對性的答案，每個人的財務狀況和考量皆不同，建議可以參考下列對於提早還款的優缺點，為本身進行全面性的評估及判斷：

優點：
● 減少利息支出：還完貸款就不必再為房貸支付利息，每個月可以支配的資金變更多。
● 不怕利率波動：特別是面臨利率不斷上升的情況下，減輕擔憂和避險的效果更加顯著。
● 減輕心理壓力：提早還完房貸可以擺脫負債，心情能更加輕鬆。
● 資金具備彈性：沒有了房貸，手邊的資金可更靈活運用在投資、儲蓄或消費上。
● 解除抵押設定：清償房屋貸款之後，就可以塗銷銀行對房屋的抵押權。

缺點：
● 可能需支付違約金：如果在限定期限內提早清償貸款，有些銀行會規定必須繳交違約金。
● 存款或資金減少：房貸不是一筆小數目，清償勢必要消秏大筆資金，應急現金大幅減少。
● 失去抵稅的資格：若是向銀行申辦房屋貸款，利息可以抵扣所得稅。
● 理財投資受影響：因為大額支出有可能造成原可操作的資金受縮限，影響投資機會成本。
● 影響未來申貸成本：如果要重新以房屋申請貸款，必須再額外支付手續費或開辦費等。

提早清償房屋貸款，可以省下多少費用？

當然，若提早清償房貸，也可以有效「減少利息支出」，長期下來能省下不少費用，但是究竟實際上能省下多少呢？又該怎麼計算呢？以下提供試算案例作為參考：

【試算案例】

• 貸款金額：1,000萬元
• 貸款利率：3%
• 貸款期數：20年
• 還款方式：本息平均攤還
• 目前已還滿5年（1~60期）：
－已攤還利息總額：1,358,462元／剩餘待攤還利息總額：1,951,868元
－已攤還本金總額：1,969,138元／剩餘待攤提本金總額：8,030,862元

試算情境	全部本金一次清償	部分清償(期限不變)	部分清償(期限縮短)
前提	違約按剩餘利息2%計算	假設提前加還500萬	假設提前加還500萬
待繳清利息	1,951,868	貸款不繳清	貸款不繳清
預繳本金	8,030,862	5,000,000	5,000,000
應繳違約金	39,037	0	0
應準備總金額	10,021,767	5,000,000	5,000,000
原本每月支付	55,460	55,460	55,460
未來每月支付	0	20,931	55,460

房貸全部一次性清償後，總共省下利息費用1,951,868元；當完成部分清償後，若繼續維持每月本金支付55,460元，可以以更快的速度提前清償房貸，與繼續繳15年的部分清償方案相比，大約可以節省10年左右的時間，但相較之下，每個月的還款壓力和金額較大。

部分清償500萬元後，若繼續維持原本貸款期限，從第61期開始(第6年第1個月)，利息支出就會明顯減少許多，從原本每月利息約2萬左右，驟降到7,577元。原本剩餘利息總額是1,951,868元，當提早清償500萬元後，剩餘利息總額則變成736,639元，總共省下了1,215,229的利息費用。

提早償還房貸確實能節省不少利息費用，但是不是每個人都應該或適合提早還完，這取決於「個人的財務狀況」及「對未來的理財規劃」，再加上每個人的資金周轉調度能力，以及風險的承受度皆不同，應事前謹慎評估目前手頭可用資金，並考量提早還款是否對未來用錢會造成影響，才能做出最適合自己的決定。

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