屋主最常忽略的一張稅單！房地合一所得稅你報對了嗎？

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撰文：【住商美好家園雙月刊】2025/10 住商機構簽約中心郎美囡

每年都有不少屋主賣房後，以為交完契稅、土地增值稅就沒事了，卻在幾個月後收到國稅局的通知單，原來還有一筆「房地合一所得稅」沒報。究竟什麼情況下要繳這個稅？和舊制的「財產交易所得稅」又有什麼不同？

何時取得、何時賣，繳哪種稅這樣看

政府為了讓售出不動產的課稅基礎以市價來計算，設計與舊制計算方式不同的房地合一所得稅。於是，不動產售出的稅制在民國105年1月1日劃出一條分水嶺，房地合一新制自民國105年1月1日起正式實施，凡是105年以後取得的房屋、土地，只要日後出售，就必須依「實際成交價格」計算房地合一所得課稅，但在104年12月31日以前取得則仍用舊制課稅。

取得時間是判斷新舊制的關鍵：

●　若房地是民國105年以前取得，仍適用舊制「財產交易所得稅」，於交易的隔年5月繳納所得稅時申報房屋部分的所得(土地於交易時課徵土地增值稅)。

●　若是民國105年以後取得，出售時就屬新制「房地合一所得稅」範圍。不過也有特殊情況，若房地是105年以後「繼承」取得，就要看「被繼承人」的取得時間，若被繼承人於105年後取得該房地適用新制；若被繼承人於104年以前取得則可適用舊制，或選擇新制課稅。

房地合一申報方式：移轉登記完成30天內申報

房地合一所得稅屬於分離課稅項目，必須在完成所有權移轉登記日的次日起算30天內，向戶籍所在地的國稅局申報納稅，所謂移轉登記日為權狀及謄本所有權部的登記日期。

特別提醒，即使交易結果是虧損或沒有獲利，只要有房地交易都要申報。未申報或逾期申報，國稅局可依法補稅與加罰。此外，很多單純交易土地的賣方，會認為交易時已繳納土地增值稅，交易沒有建物(房屋)的部分，所以不需要申報房地合一所得稅，但依規定「可以核發建造執照的土地」也在房地合一所得稅的課稅範圍內，所以賣出的土地是可以申請建造者，千萬別忘了申報房地合一所得稅！

課稅所得（稅基）怎麼算？

房地合一稅的所得額，也就是稅基，計算公式如下：
課稅所得額＝房地收入 − 成本 − 費用 − 依土地稅法計算的土地漲價總數額

●　可以列為成本：

1. 購入房地前達可使用狀態前的必要費用，例如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費，以及移轉登記前向金融機構借款的利息。
2. 取得房屋後，若有增加房屋價值或效能的改良、修繕、增置工程費，且非兩年內會耗竭的，也可列入。

●　可以列為費用：

1. 因取得、改良或移轉房地而支付的費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
2. 因遲延交屋而支付買方的違約金，也可列為費用。

●　沒有成本費用的憑證怎麼辦：

個人若無法提供取得、改良及移轉費用的證明文件，或金額未達成交價5%，國稅局得以成交價5%推計可減除費用。但要注意，如果因此推計後產生「房地交易損失」，該損失中屬5%推計部分，不得適用損失減除規定。

持有越久、稅越低，符合自用最划算

房地合一稅率採「持有期間遞減制」，鼓勵長期持有、抑制短期炒作。
持有一年內出售稅率高達45%，持有一年以上未達二年35%，若因非自願因素（如調職、非自願離職）而於2年內出售，或是
以自有土地與營利事業合作興建房屋，於2年內完成銷售，稅率為20%。
符合「自住房地優惠條件」的，出售所得可以有400萬元免稅額，超過400萬元部分僅課10%。

自然人居住者稅率一覽表：
持有期間	稅率
1年以內	45%
1年以上未滿2年	35%
2年以上未滿10年	20%
超過10年	15%

購買預售屋完工後出售，持有期間可合併？

從房地合一所得稅的稅率結構可以看出至少持有二年以上出售，稅率可降至20%，而前幾年預售市場交易熱烈，許多買方當年入手的預售屋一一交屋，不少民眾認為，既然是預售取得，成屋後出售的持有期間，可以將預售持有期間加上成屋之後的持有期間一併計算，這樣持有期間通常有二年以上。這是許多購屋族常搞混的地方，預售屋與成屋是不同交易標的，預售期間無法併入成屋持有期間計算，成屋的持有期間應自取得成屋所有權登記日起算，而非預售屋簽約日。