區段徵收是什麼？補償怎麼算？快速看區段徵收流程＆優缺點！

依據《土地徵收條例》第4條規定，區段徵收係指政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他建設目的需要，依法將區域內的土地全部予以徵收，並重新加以規劃整頓，待完成開發後，土地將重新進行分配，地主可選擇領現金或取得重劃後的可建築抵價地，達到政府與民眾地利共享的雙贏效果。

開發後的土地分配
• 部分直接支配：由政府規劃，作為公共設施或開發所需用地。
• 其餘土地可供：建築使用、開發地主領回抵價、讓售給開發或公營事業、公開標售租等。

需要注意的是，區段徵收具備強制性，一經政府依法公告，即屬必要徵收，土地所有權人原則上不得拒絕配合。

區段徵收的主要法定流程大約可分為以下七個步驟：

1. 範圍勘選：須符合都市計畫法與土地徵收條例相關規定，並評估開發公益性、必要性。
2. 土地所有權人意願調查：由政府提出徵收計劃，舉辦公聽會，地方及中央主管機關配合審查並公告，期間土地所有權人得提出意見，同時必須對弱勢族群擬定相關安置計畫。
3. 公告禁止處分及補償登記：徵收公告屆期，土地所有權人不得再進行土地分割、移轉、設定負擔等行為，以便進行地籍資料整理、調查及繕造清冊。
4. 補償費核定與發放：根據徵收當期市價核定補償金額及相關費用，如土地價值、地上物、農作物、搬遷等。
5. 抵價地領回作業：由地主申請抵價地作業，總面積以徵收面積的50%為原則，不得低於40%。
6. 公共設施興建及工程實施：區內道路、溝渠、公園綠地、廣場、停車場、學校、管道等設施規劃與施工。
7. 土地分配、權利變更與所有權登記：工程完成後，重新分宗登記和分配，並實地埋設界標、丈量地籍，將抵價地權利移轉給地主，辦理土地權利變更登記。

根據現行法令，區段徵收補償方式有兩種，分別為「現金補償」與「抵價地補償」。計算基準為徵收當期市價，由主管機關根據市場行情查估與核定。

• 現金補償：土地及改良物按當期市價一次補償給地主。
• 抵價地補償：地主可申請以徵收土地價值折抵重劃後的土地，抵價地面積通常占徵收面積至少40%~50%，須按市價公平計算。

補償試算
假設地主持有100坪土地，徵收公告現值為300,000元/坪。返還比例假設40%、重劃區土地核定價為500,000元/坪。
• 現金補償：100坪 × 300,000元＝30,000,000元。
• 抵價地補償：40坪 × 500,000元＝20,000,000元。

*註：實際領回抵價地的條件、位置與土地使用分區，均依重劃後實際分配結果而定。

在區段徵收裡，抵價地的補償方式是最容易引起爭議的部分，所以地主在同意前，一定要先清楚知道下面幾件事：

• 抵價地分配必須公開抽籤或依價值比例分配，不得任意指定位置。
• 若地主所配土地低於最小建築單位面積，得以現金補償處理。
• 抵價地總面積最低不得少於徵收總面積之40%。

如果你不確定自己該選擇哪一種補償方式，不妨可以從這幾個方向進行考量，若對土地增值有信心、長期打算參與都市發展，可考慮領取抵價地；而若是短期需求資金、地區開發潛力不明或不願承擔重劃不確定風險，則可選現金補償。

*面臨補償疑慮，建議諮詢地政師、律師等專業協助。

區段徵收為台灣公共建設及都市發展的重要法定工具，其相關流程、補償計算、地主權益處理等，皆有完整法規與行政程序規範。任何開發個案皆應依據公部門已公告、審核的計畫書與法條進行，保障土地所有權人與參與方的合法權益。地主在選擇補償類型時，應以公開資訊為依據，審慎評估自身需求與該案開發內容，每一步均可追溯至明確官方資料，確保資訊無疑慮、過程無推測。

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住商艾佳房市小編：

深耕房地產領域多年，擁有豐富的房地產經驗與知識，擅長以深入淺出的方式解析土地及房屋買賣議題，協助釐清正確的觀念。

領域經驗
・ 房地產投資＆市場趨勢分析
・ 北、中、南各地區不動產市場研究
・ 土地、房屋買賣契約審核
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*本文參考資料來源為「臺北市政府地政局土地開發總隊」，內容如有異動以官方最新公告為準。