央行維持信用管制，六都限貸慘況一表看；北市淪重災區，要貸滿七成已成傳說

中央銀行昨（18日）決議，仍維持第七波信用管制措施。在央行保持緊縮基調下，金融機構放款態度也持續謹慎。住商機構觀察聯徵中心數據，全台與六都第三季平均核貸成數全面下滑，其中北市尤其重災區，各類建物平均核貸成數皆跌破七成。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，央行對房價下修幅度，仍有所期待，因此不願鬆綁措施，建議自住客自求多福，準備充足本金再進場。

銀行鑑價轉趨保守，套房、透天貸款縮水最劇

根據數據，全台六都第三季各類型建屋平均核貸成數與去年同期相比，皆有不同程度下滑，其中套房、透天厝平均貸款成數皆不滿七成，僅66.2%、69%，為各類建物中最低，且分別年減3.5、2.5個百分點，下滑數值也是最高。賴志昶指出，套房吸引不少投資族群置產，整體風險較高，且銀行本身對於小坪數物件貸款較顯謹慎；至於透天厝則屬高總價物件，轉手難易度也高，物件在鑑價上各有劣勢，致使銀行給貸較有難度。

另細看六都數據，台北市則是限貸重災區，各類建物核貸成數皆年跌2個百分點以上，且全面失守七成大關。賴志昶表示，台北市房價之高是有目共睹，雖說區域有捷運基能、商業設施加持，令北市房價在此波打房中仍頗具支撐力道，惟高房價也意味著潛在買方少、轉手難度大，讓銀行放款轉趨保守，即使申貸人條件優越，但在限貸氛圍之下，也難以「貸好貸滿」。

台南套房成重災區，貸款成數僅六成二

南二都方面，限貸風波則相對集中在台南市，統計顯示，台南市套房第三季平均核貸成數僅62%，年減幅高達7.4個百分點，不管是貸款成數是六都最低，縮水程度則是六都最高；相較之下，高雄市表現最為穩健，公寓、電梯大廈等產品核貸成數仍達74%以上，就算為套房、透天厝亦維持在七成以上。賴志昶認為，台南近年受南科帶動，房價漲幅過快，加上小坪數物件轉手性受限，導致銀行放款更戒慎恐懼；而高雄市各類建物貸款減幅較少，反映出銀行端對大型建設不斷、且具觀光紅利的高雄仍具發展信心，放款態度相對友善。

面臨三殺風險，購屋族宜拉高自備款自救

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行擔憂熱錢轉移，避免房市反彈，因此選擇繼續按兵不動，但也意味著市場將進入長期挑戰，在房價未達軟著陸目標之下，預期明年房市將呈現「價量齊修」格局；在此氛圍下，銀行鑑價上未來將更轉趨保守，同時市場目前房貸利率普遍又在2.6%以上，購屋族面臨成數下滑、鑑價保守、利率高昂三殺局勢，務必將自備款拉高至總價的3~4 成，確保能在限貸寒冬中能穩健置產。

六都暨全台各類型建物平均核貸成數

區域	公寓		電梯大廈		套房		透天厝
	2025Q3	年減	2025Q3	年減	2025Q3	年減	2025Q3	年減
台北市	69.8%	-2.4%	68.7%	-2.9%	69.2%	-2.7%	66.9%	-2.2%
新北市	70.4%	-2.3%	71.7%	-1.7%	65.6%	-2.5%	67.6%	-3.2%
桃園市	71.3%	-1.5%	72.9%	-2.0%	67.2%	-2.6%	67.4%	-3.5%
台中市	72.0%	-1.2%	73.2%	-1.4%	65.3%	-4.8%	66.6%	-2.8%
台南市	70.7%	-4.5%	72.4%	-2.5%	62.0%	-7.4%	68.8%	-2.2%
高雄市	74.2%	-0.3%	74.1%	-1.5%	65.6%	-1.5%	70.1%	-0.8%
全台	70.9%	-2.2%	72.7%	-1.6%	66.2%	-3.5%	69.0%	-2.5%

資料來源:聯徵中心、住商機構彙整。