首購、投資緩腳步，自住換屋成主流

從去年第一季開始，台灣房地產市場三大主流-投資、首購與換屋產生了相當大的質變，由於房價持攀高，獲利空間不斷被壓縮，自住客與投資客在前景茫茫的情況中，選擇遠離市場。反而是手上有點閒錢，希望換得更適合居住空間的換屋族，成為這波的主力。住商不動產董事總經理陳錫琮大膽預測，2008年不論政局如何，在薪水成長幅度有限，房價處於高檔，加上房貸成數急劇下滑時刻，這群35-45歲，擁有一定經濟實力的換屋族將成為市場上的購屋主流。特別是台北縣市等一級戰區，換屋族將成為不動產業者經營能否再創高峰的關鍵。 對許多人總希望能夠換到更符合現在生活習慣的住宅，但由於價格考量，「不知從何換起？」成為最大的問題。住商不動產企劃研究室針對區域房價，擬出台北市換屋族的換屋指南，根據這份建議，陳錫琮認為，台北市由於閉鎖效應，外來人口多且商業活動密集頻繁，住屋需求大，但屬於相對抗跌區域。與其他區域相較，佔盡先天優勢， 目前市場上許多自住換屋客，除了看上這一點，還看上了台北市作為直轄市所享受到的福利，因此台北市一直是換屋族的夢想地。就產品類別來說，各類產品各有長才，公寓有坪數實在優勢，未來改建對地主較為有利，而大樓的便利性與管理佳是許多人的最愛。對許多換屋者來說，房子類型看太多，最後變成無感，反而容易與真正的好房子擦身而過。 陳錫琮指出，換屋族通常本身都有一定的經濟實力，加上過去都有購屋經驗，對經紀人來說，是一群不用再教育的客戶，換屋者對於自己的預算了然於心，對住宅也描繪了希望的藍圖，因此也是最挑的一群，往往東看西看，房價越看越高，最後錯過了購屋時機，是相當可惜的。也因此，可以先就價格部分擇定區域，再乘以坪數推算出總價是否符合預算。如果總價低於區域推薦物件行情，可以將物件下修一級，如電梯大樓改買華廈或公寓。如果預算總價已經到了該區域公寓的底限，建議可以前進其他行政區，一樣能夠完成在台北市築巢的夢想。 陳錫琮表示，區位、房價雖然某種程度決定了未來的增值空間，其實慎選物件，仍然可以在這波市場風向不明時，買到有增值空間的好物件。如交通建設區、優質學區、景觀住宅等，同時區域週邊最好在不影響生活品質的狀況下，仍維持購物、就醫、通勤通學等基本生活機能的便利性，並遠離殯儀館、墳地、電塔、加油站等嫌惡設施。除了大環境不能差，房屋本身更要避免海砂、輻射、凶宅等重大缺陷，內外皆美才是貨真價實的好宅。