特別企劃／打造你的購屋計畫

房地合一上路後，台灣房地產市場進入一個新的里程碑，相較於過去有利於短期投機的制度，房地合一對自用、長期持有者相對友善，而對於購屋人而言，有5個重點一定要把握。

一、以自用為最優先：
在未來轉手上自用買方除了持有6年以上有400萬兔稅額外，土地增值稅有機會使用一生一屋優惠，加上持有時的房屋稅和地價稅都可以用自用稅率計算，自用買方可說是房地合一的大贏家。

二、以長期持有為最優先：
若無法使用自用，在新制中10年以上持有者稅率為15%，長線持有者若是買到低點，納稅壓力反而低，因此在房地合一時代下，要買房就要做好長期抗戰的打算。

三、留下交易時所需單據：
由於目前政府已經能夠掌握賣方成本，售屋時可列舉廣告費、房仲服務費、清潔費、搬運費等，當作費用項目；另可列舉裝漬修繕、印花稅、契稅、代書費、公證費等，當作成本項目，據以扣除稅額。但如系統家具、冷氣等，財稅單位未必會認定，即使如此，還是建議在取得時最好留下單據，有備無患。

四、善用重購退稅：
新制無論是大換小或是小換大都可以重購退稅，因此建議自用買方可以把握重購退稅規定，可能連一毛錢都不用繳。

五、誠實申報：
坊問傳出不少的節稅方式，建議售屋人還是要誠實以對，不要挑戰國稅局的查稅能力。

所以，從稅制來看，發現自住者可以享受很多優惠，加上持有稅優惠，如果又能談到好價格，在需求支撐下，就是好買點。



秉持「三多一低」原則，談出好價錢
要買便宜屋，在議價上本持「三多一低」原則，即「多」收集周邊市場資料，「多」看多比較，對房屋本身裝溝、隔間、管理、屋齡等條件，在不傷和氣的狀況下「多」批評，並以銀行貸款成數「低」為說辭，往往能爭取更多空閒。

在掌握情資上，除了透過房仲，和目前各大房仲網站、內政部不動產實價網站之外，透過銀行房貸部門的貸款意願，也能推敲出合理價格。

此外，經常在各大房仲網站搜房的「宅男」、「宅女」們，不妨多留意託售期超過3個月以上的標的，此類標的屋主有時不耐久候，往往折價賣出的意願也會較高。不過，議價雖然是必經之路，但千萬不要和屋主為了價格撕破臉，畢竟買賣不成仁義在，過去也曾有聽聞同業因買賣雙方談不攏，造成屋主不願意履約或是破壞屋況鬧上法庭的例子，購屋人不可不慎。買屋是個好事情，還是要提醒購屋族，除了用合理價格買到好房子之外，也要留意自己的財務狀況。除了頭期款和每月房貸負擔要在自己能承受的範圍內，最好能夠預留一筆緊急預備金，成家之路走來就更輕鬆了。