法律艾注意／房東租貸自保4招

在台灣，房價居高不下、經濟條件尚不容許購屋時，租賃成了首選。反過來說，在交易市場還不活絡的情況下，對於屋主而言，出租也是回收投資的方法。然而不管是出租人或承租人，該如何在租賃市場中保護自己，一直都是很重要的議題。

出租人在租賃案件中容易遇到的問題

一、承租人不付租金，也不願意搬離。
出租人如確定承租人已經有兩個月之租金總額未給付後，即可以存證信函定相當期限催告承租人繳交租金，若承租人仍未繳交，即可發函終止租賃契約。但如承租人收到通知後仍不願搬離，出租人則須依訴訟程序聲請強制執行，以取回房屋。

二、承租人拒不見面，拒收信函，甚至一走了之
此種情形，在承租人刻意迴避下，無法使用催告並終止契約之方式。但即使租約已到期，承租人也早已搬離，出租人仍不能擅自進入租賃房屋。正確路徑是透過訴訟，以強制執行之方式收回房屋，避免因擅自進入租賃房屋產生爭議。坊間建議以換鎖、斷水斷電等作法更是應極力避免，以免節外生枝。

三、公證租賃契約以節省訴訟時間。
一般民眾皆對訴訟有所排斥，理由不外乎是費時費力，但若在簽訂租賃契約後，至公證人處公證租賃契約，經此程序，一旦承租人積欠租金或租約到期不願搬離時，即無須進行冗長的訴訟程序，可直接聲請強制執行。

四、不定期租賃的困擾
定期租賃到期後，出租人如未表示終止契約之意思，且有收受租金等默式更新行為，即有可能使該定期租賃轉為不定期租賃。不定期租賃最大的問題，在於受到土地法第100條規定之限制，僅能在有條件下收回租賃物，且這些限制於現實上皆不易達成。例如出租人收回自住或重新建築，且縱使承租人積欠租金，也必須以擔保金先行抵扣後達積欠兩個月租金，始取得終止契約之權利。故為避免不定期租賃之產生，出租人必須定時更新契約。如租賃契約屆期不欲續租，也必須以明示之方式表達終止契約之意思，避免因收受租金形成不定期租賃狀態，徒增日後困擾。

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