央行升息壓力大，40-50歲換屋族面臨高利率

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發稿日期：2023.03.30

依據金融聯徵中心最新資料，去年全年新增房貸借款人，以年齡層區分以30到40歲人數佔比35%最高，其次為40到50歲佔30%，故30到50歲總共佔新增房貸人數65%，此外，各年齡層去年平均貸款利率在一年內從1.42%~1.54%，上升至1.93%~2.12%，40歲至50歲在去年12月平均房貸利率已到1.99%，50歲以上在去年12月的平均貸款利率已破2%，央行急速升息反應顯著。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，30歲上下多為首購，40歲至50歲通常有換屋需求，故30至50歲為主力購屋族群，至於在各年齡層的房貸利率一般會考量年齡風險，因此年齡越高利率越高，央行升息時，增加的利息也更多。

一年內急速升息，預售交屋最有感

央行去年4度升息，共升2.5碼(0.625%)，觀察聯徵中心公布去年各年齡層平均房貸利率，1月到12月各上升0.51到0.58個百分點，房貸大戶30至40歲的平均房貸利率從1月1.41%到12月增加到1.93%，主力換屋年齡層40至50歲平均房貸利率從1月1.46%上升至1.99%，若同樣以貸款1千萬、20年期、本息均攤還款方式，計算各年齡層每月還款金額，從每月4萬8千元至4萬9千元，增加至5萬元，每個月增加2千3百元到2千7百元，相當於一年增加3萬元上下的貸款負擔。

郎美囡指出，央行去年第4次升息在12月中旬，因此去年12月的平均房貸利率應該只反應到前3次升息，利率卻已大幅成長，40至50歲的主力換屋族去年12月的平均房貸利率已逼近2%，今年3月又升半碼，可能拉長換屋族的購屋猶豫期，此外，去年下半年到今年交屋的預售屋買方對升息也相當有感，因2年前購買預售屋時房貸利率低，利率大約都在1.4%以下，當時以低利計算交屋後的房貸負擔，與當下2%左右的利率有不小差距，且完全超出預期。

經濟前景不明，保留資金彈性

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，雖然年齡是除了標的物之外，銀行放款考量之一，但穩定的收入與信用會是最後關鍵，雖然美國聯準會態度轉鴿，但面對物價壓力，央行在利率還有空間，因此建議買方計算貸款負擔時，可多抓0.25%到0.5%，測試貸款資金彈性，避免央行持續升息導致財務緊迫。

2022年各年齡層房貸人數佔比及利率

年齡	人數	平均利率%			每月房貸試算(貸款1千萬、20年期、本息均攤)
區間	佔比	1月	12月	增加百分點	1月	12月	增加金額
20-30	15%	1.42	1.93	0.51	47,887	50,257	2,370
30-40	35%	1.41	1.93	0.52	47,842	50,257	2,415
40-50	30%	1.46	1.99	0.53	48,071	50,541	2,470
50-60	15%	1.51	2.04	0.53	48,301	50,778	2,477
60以上	5%	1.54	2.12	0.58	48,439	51,159	2,720