919信用管制成績單，房貸違約率仍維持低檔；化骨綿掌整市場，房產後勢不大妙

去年央行啟動第七波信用管制措施以來，房市一夕變天，住商機構據內政部不動產資訊平台最新資料，全台住宅貸款違約率2024年第四季達0.07%，雖為歷史第二低，但台南、高雄微幅增加。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，回顧當時情境，雖然買氣受影響，但市場預期交屋大限未至，加上銀行貸款與利率還頂得住，若真降價仍有買方接手，不過目前銀行鑑價、成數與利率三緊，恐怕今年起數據不會太好看。

根據內政部數據，全台住宅貸款違約率自2023年第一季達到0.06%，創下自2007年有數據以來的歷史新低，之後在2023年第二季起至2024年第四季，全台住宅貸款違約率維持在0.07%。另觀察六都，台北市違約率自2023年Q1的0.08%，至2024年Q4略升至0.10%，為七都中最高者，但觀察歷年數據，仍屬低檔水準；新北市則持平維持在0.07%，顯示區域房貸違約率頗為穩健；至於桃園市亦長期維持在0.05%，未見明顯波動；台中市房貸違約率則自2023年第一季的0.03%，至2024年第一季以後穩定於0.05%，有微幅升溫；台南市則自2023年第三季的0.06%逐步攀升至2024年第四季的0.08%；高雄市房貸違約率則在0.07%、0.08%間震盪，直到2024年第四季才回升至0.08%。

市場遞延效應，房貸違約率仍低檔

賴志昶認為，房貸違約率是指截至該季底為止，住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例，目前全台與主要都會區之住宅貸款違約率，仍處相對低點，主要原因是市場雖有波動，但房價仍具漲勢，尤其是早期入手屋主，仍能找到買方接手，不過，他補充，台北市房貸違約率去年第三季升至0.1%，雖仍維持低水位，但為七大都會區中最高，去年底房市表現已略顯疲態，部分財務槓桿較高的資產族群，正面臨違約風險；至於台南、高雄呈現略升趨勢，主因仍是南二都過往受惠於高科技產業議題，多有投資風氣進場，此類買方財務狀況較追求高槓桿與高報酬，適逢區域市場景氣即將變天，便會有部分違約情況發生。

至於新竹地區，新竹縣違約率自2023年第一季以來，略升至0.02%；新竹市雖在2023年第二季一度升至0.04%，但之後回落至0.03%。賴志昶指出，整體而言，新竹地區違約率為七大都會區最低，顯示區域有收入優渥的竹科客買盤加持，購屋人財務相對穩定，令區域違約率長期處於低檔次。

整體來說，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，雖相較其他各國，台灣住宅貸款違約率偏低，不過隨著目前各行庫讓房貸利率與市場利率脫鉤，甚至不乏個案出現3%以上利率水準，加諸史上最大交屋潮山雨欲來，以及2022年後使用寬限期族群陸續到期、2025年整體經濟又難以期待下，高槓桿族群恐怕將面臨血洗，市場也將迎來新一波震盪。

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