賣屋不踩雷！委託不動產經紀業七大注意事項報你知
撰文：【住商美好家園雙月刊】2025/07住商不動產法務部 陳威宇
不動產交易對一般民眾而言複雜且金額龐大。本文為欲售屋的屋主說明委託不動產經紀業銷售時應注意的關鍵事項，以保障自身權益。
一、慎選委託契約類型：專任委託或一般委託？
委託不動產經紀業銷售房屋時，屋主會面臨「專任委託」與「一般委託」兩種契約選擇。
1.專任委託：限制賣方在約定期間內僅能委託一家經紀業。其特點包括：
●獨家銷售權限：賣方不得自行出售或委託其他業者。
●違約責任：違反約定通常有違約金處罰。
●積極銷售承諾：業者因獨家銷售而更積極推廣。
2.一般委託：允許賣方同時委託多家經紀業，並可自行出售。其特點包括：
●多方銷售管道：擴大房屋曝光度。
●彈性較高：除了私下成交，幾乎沒有違約金問題。
●銷售力度可能較低：因多家競爭，單一業者投入資源可能較少。
屋主應依自身銷售速度需求、風險承受能力與對業者的信任程度選擇。簽約前務必仔細閱讀契約內容，特別是違約金條款。
二、合理決定委託售價：避免「實拿」陷阱
決定房屋售價至關重要，影響買家興趣與銷售速度。
1.參考市場行情與實價登錄
經紀業應提供周邊近期成交行情，屋主也可自行查詢內政部實價登錄網站。
2.注意物件類型差異
不同類型房屋（如公寓與大樓）價格有顯著差異。參考行情時，務必確認類型一致，避免定價偏離市場。
3.警惕「實拿」定價方式
「實拿」方式表面簡便，實則易生爭議，如稅費歸屬不清，且可能讓業者操作成交價格。不建議採用此方式。應明確訂定房屋總價，並了解各項稅費，確保費用清晰。
三、審慎評估定金收取權限：避免無謂賠償
「是否同意經紀業者代為收取定金」是重要選項。
1.定金的法律效力
依民法規定，收取定金即推定買賣契約成立。
2.經紀業者代收定金的風險
若賣方同意代收，且買方出價符合委託條件，業者代收定金後契約即成立。若賣方反悔，須加倍賠付定金並給付服務報酬。
若希望保留最終決定權，可選擇不同意經紀業者代收定金，要求業者轉達買方條件，由賣方親自確認並簽署後再收定金。
四、詳閱委託人義務與違約條款：警惕不肖業者
簽訂契約時，勿輕忽違約條款。部分不肖業者可能在「委託人義務」或「違約條款」中設定對消費者不利的陷阱，導致高額違約金。雖然不公平條款可能被法院認定無效，但訴訟耗時費力。因此，簽約前務必仔細審閱所有條款，特別是義務和違約部分，不理解處應詢問清楚或尋求法律協助，切勿抱持「先簽再說」心態。
五、理解契約變更的嚴謹性：切勿輕信口頭承諾
契約簽訂後，任何內容變更都需雙方同意。無論售價、期間等條款，皆需經紀業者與賣方共同達成一致並簽字確認。業務人員的「以後可修改」口頭承諾不具法律約束力。因此，簽約前應將所有期望與變數溝通清楚，並盡可能納入契約。
六、了解終止委託的權利與潛在違約金
委託關係基於信任，信任不在時，雙方皆可單方面終止。但須注意，部分契約會約定若因賣方自身因素終止，可能需支付違約金。簽約前應仔細閱讀終止條款，了解產生違約金的情況及計算方式。
七、其他重要注意事項
1.服務報酬數額：應明確約定仲介費的數額與計算方式。
2.現況說明書：賣方應據實填寫房屋現況，這關乎日後瑕疵擔保責任。
3.慎選經紀業者：建議選擇有品牌、規模較大的業者，其流程與信譽通常較有保障，能降低交易風險。
出售房屋是一項重大決定，賣方應積極參與並仔細審閱所有契約內容。充分了解委託契約的各項細節，是保障自身權益的關鍵。選擇信譽良好的經紀業者，並在簽約前釐清所有疑問，才能讓售屋過程更加順利安心。切記，簽約前任何的輕率都可能為日後埋下糾紛隱患。
