買房最怕遇「產權不清」房屋！４招檢查房屋產權，看懂背後風險！

Q: 如何確認房屋產權的狀態？

查閱與核對「不動產登記謄本」、親自或線上申請電子謄本（以第二類為例）、尋求三種專業人士協助把關(不動產經紀人、專業地政士代書、不動產專業律師)

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買房是人生重大決定，最怕遇上「權利瑕疵」或「產權不清」的情況了，可能會因此損失錢財，更可能陷入法律訴訟的問題，本文就一次帶你看常見的產權糾紛，並瞭解如何檢查房屋產權及避免的方法，才不會不小心買到了產權不清的房屋，讓你在買屋過程中可以有保障。

「房屋產權」就如同房屋的身分證，是用來證明這間房子屬於誰，以及能如何處置的法律依據。主要的官方證明文件是土地及建物登記謄本，上面詳細記載了不動產的各項法律狀態。而所謂的「產權瑕疵」（俗稱產權不清）是指任何可能影響所有權人行使其權利的法律狀態瑕疵或爭議，以下也介紹五種為常見的瑕疵類型：

1. 所有權歸屬爭議：
• 多人共有，意見不一：根據《民法第828條》，公同共有的房產處分需全體共有人同意。房屋由多人共同持有，但部分共有人不同意出售，導致交易無法完成。
• 繼承問題懸而未決：繼承人之間尚未完成遺產分割協議，或存在未現身的「隱藏繼承人」，使得房屋無法合法轉讓。

2. 他項權利設定複雜：
• 存在未塗銷的抵押權：前屋主以房屋向銀行或私人設定抵押貸款，若未在過戶前清償並塗銷，新屋主將承擔債務風險，甚至房屋可能被拍賣。
• 房屋被法院限制：屋主有債務問題，房屋被法院「查封」、「假扣押」或「假處分」，導致產權無法移轉。

3. 登記資料與房屋現況不符：
• 面積坪數落差：權狀登記的坪數（主建物、附屬建物、公設）與廣告或實際狀況不符，可能包含未登記的增建部分。
• 地址門牌錯誤：謄本上記載的地址與實際門牌不符，可能是門牌整編後未更新，造成行政與法律上的混淆。

4. 存在未登記的違章建築：
中古屋常見的頂樓加蓋、陽台外推或夾層增建，這些都屬於未經合法登記的違章建築。雖然看似增加了使用空間，但隨時有被舉報拆除的風險，且銀行通常不針對違建部分提供貸款。

5. 土地使用分區限制：
房屋的土地使用分區與購屋者的預期用途不符，可能導致無法合法經營或改建。

產權瑕疵帶來的5大財務與法律衝擊

產權瑕疵的風險相互關連，會影響交易、財務、法律、融資及使用權利等層面。

影響（一）、交易卡關無法過戶：
若房屋存在查封、共有人不同意出售等問題，過戶程序將無法完成。買方已支付的簽約金或用印款可能遭凍結，甚至在複雜的法律程序中難以追回。不僅會損失訂金與時間成本，更可能會錯失其他購屋機會。

影響（二）、鉅額財務損失：
• 價值減損：房屋若有瑕疵（如海砂屋、輻射屋、產權爭議），市場價值會大幅降低。
• 承擔未知債務：若房屋抵押權未塗銷，新屋主可能需代為清償前屋主債務，才能避免房屋被法拍。
• 資金壓力倍增：若屋主短期轉售，銀行可能依前一手價格核定貸款，導致貸款成數不足，買方需籌措更多自備款。

影響（三）、陷入漫長法律訴訟：
與隱藏的共有人或繼承人打官司爭奪產權、處理前屋主的債權人追討、應對鄰居因違建或越界引發的糾紛，這些法律程序不僅耗時耗力，更需支付高昂的律師與訴訟費用。

影響（四）、無法順利取得銀行貸款 ：
銀行在審批房貸時，會嚴格審查產權狀態。對於產權有爭議、未辦理保存登記、或存在違建的房屋，銀行普遍會拒絕核貸或大幅降低貸款成數，因為這類房產的擔保價值不穩定，風險過高。

影響（五）、房屋使用與處分權利受限 ：
即使順利入住，產權不清的風險依然存在。例如，土地持分不足可能導致未來改建受阻；違章建築隨時面臨被拆除的風險；當您想轉售時使房屋難以脫手。

如何確認房屋產權的狀態？4個步驟查核「房屋權利瑕疵」

步驟一：查閱與核對「不動產登記謄本」
「不動產登記謄本」（土地及建物）是最具法律效力、也最即時更新的文件，能夠揭露不動產最新的權利變動情形。

謄本的三大部別：

• 標示部
– 建物謄本：建物門牌、建號、建築材料（如RC鋼筋混凝土）、樓層數、總面積、主建物與附屬建物（如陽台）面積、公設持分比例及權利範圍等。
– 土地謄本：土地坐落的地段地號、面積、使用分區（如住宅區）、使用地類別、公告土地現值等。

• 所有權部
– 所有權人姓名：確認是否與賣方為同一人。
– 身分證字號/統一編號：部分隱匿，但可供核對。
– 登記原因：顯示取得所有權的原因，如「買賣」、「繼承」等。
– 其他登記事項：法院查封、假扣押或假處分的資訊通常會註記在此，若有此註記，產權已受限制，無法移轉。

• 他項權利部
– 權利種類：最常見的是「抵押權」，代表房屋有貸款。其他如「地上權」、「預告登記」等也需特別留意。
– 權利人：顯示債權人是誰，通常是銀行。
– 擔保債權總金額：顯示最高抵押金額，通常會高於實際貸款金額。

第二類謄本
任何人皆可申請，但會隱匿所有權人的姓名、身分證字號。這是交易中最常用的一種，買方應以此核對產權狀態。

步驟二：親自或線上申請電子謄本（以第二類為例）
為避免資訊不對等，買方應親自到各地政事務所臨櫃，或透過網路系統線上申請第二類謄本進行查證。

線上申請電子謄本流程
• 進入系統：前往內政部地政司的《全國地政電子謄本系統》網站。
• 登入帳號：申請電子謄本需要帳號。您可以使用中華電信HiNet帳號，或以自然人憑證、工商憑證登入。
• 輸入標的資料：選擇不動產所在的縣市、行政區及地政事務所。並在謄本申請畫面中，選擇「段小段」，並輸入土地的「地號」或建物的「建號」。若不知道地建號，可先利用系統的「建物門牌查詢」功能，或至「地籍圖資網路便民服務系統」查詢。

線上系統申請全國地政的電子謄本

可以透過線上系統申請全國地政的電子謄本，取得土地與建物謄本資料。

• 選擇謄本種類：勾選「土地登記謄本」、「建物登記謄本」等，並選擇第二類及「全部」以獲取完整資訊。
• 送出申請與付費：將資料新增至申請列表，確認無誤後送出。系統會計算費用。
• 下載與查驗：付費完成後，即可在「謄本進度查詢(領件區)」下載謄本PDF檔。謄本上會有檢查號，可供他人線上查驗真偽。

步驟三：尋求三種專業人士協助把關
在不動產交易中，主要有三類專業人士能提供關鍵協助，以下說明不動產經紀人（房仲）、地政士（代書）及律師的專業協助。

• 信譽良好的不動產經紀人：
–　初步篩選與調查：專業房仲會在接受委託時進行初步產權審查，並製作的「不動產說明書」，依法揭露產權與屋況資訊。
–　市場知識：提供區域行情、指導出價策略，並協調買賣雙方溝通。
–　適合對象：首次購屋者、對市場不熟或希望節省時間的買方。

• 專業的地政士（代書）：
–　文件審核與過戶：負責審核所有權狀、謄本等文件，確保其真實性與一致性，並代理買賣雙方辦理簽約、用印、完稅及產權移轉登記等所有地政手續。
–　風險提示：在審查文件過程中，若發現任何產權瑕疵或潛在問題會向買方提醒。
–　資金安全：協助辦理「履約保證」，將價金存入第三方信託專戶，確保「一手交錢，一手交屋」。
–　適合對象：所有不動產交易，尤其是在沒有房仲介入的自售交易中，委託代書是絕對必要的。

• 不動產專業律師：
–　合約審閱與訂製：審閱買賣契約條款，確保內容公平合理，並依個案需求增補對買方有利的保障條款。
–　複雜案件處理：處理產權結構複雜（如祭祀公業、持分複雜的共有土地）、涉及訴訟或有高度法律風險的案件。
–　糾紛解決：當交易發生爭議時，代理買方進行協商、調解或訴訟。
–　適合對象：交易金額龐大、產權狀況複雜、或對合約條款有疑慮的謹慎型買方。

專業人士	核心職責	關鍵協助事項
不動產經紀人（房仲）	初步篩選與市場資訊提供	進行初步產權審查、製作並提供不動產說明書，依法揭露產權與屋況資訊。
地政士（代書）	文件審核與代理產權移轉	負責審核所有權狀、謄本真實性；代理辦理簽約、完稅及產權移轉登記。履約保證（價金信託）的協辦人。
不動產專業律師	合約審閱與法律風險處理	審閱買賣契約條款，確保內容公平合理。處理產權結構複雜的案件或交易糾紛。

絕對必要：在沒有房仲介入的自售交易中，委託專業地政士（代書）是絕對必要的，以確保所有地政手續與文件審核的正確性。

步驟四：利用合約與制度要求「權利瑕疵擔保」
買賣契約是保障買方權益的最後防線，必須明確要求賣方交付產權乾淨的房屋。

1. 嚴格要求「權利瑕疵擔保」條款
• 產權清晰保證：明確要求賣方保證，於產權移轉時，該不動產不存在任何未經披露的負擔（如抵押權、查封、租賃權或其他限制性權利）。
• 責任歸屬：此條款將產權清晰的責任歸於賣方，若日後發現瑕疵，買方可據此追究賣方的違約責任。

2. 明訂「抵押權塗銷」義務
• 清償約定：在合約中明確約定，賣方應於交屋前，負責清償所有已設定的抵押權貸款，並辦妥塗銷登記。
• 避免風險：避免買方在過戶後，房屋上仍附有前屋主的債務。

3. 明訂違約罰則與解約權
• 違約罰則：若賣方因產權問題無法在約定時間內完成過戶，應負擔的違約金及相關損害賠償責任。
• 解約權：同時應約定在此情況下，買方有權解除契約並取回所有已付價金。
• 目的：對賣方形成壓力，促使其積極解決產權問題。當問題無法解決時，也為買方提供有利的退款方式

4. 瞭解現況交屋範圍
• 範圍界定：應在合約中或附件（如不動產說明書）中，詳細載明「現況」所包含的具體屋況、附贈設備。
• 權利責任：特別註明現況不包含權利瑕疵。賣方須對產權的完整性負起法律責任。
• 目的：避免賣方以「現況交屋」為藉口，規避其在產權或重大屋況瑕疵上的擔保責任。

5. 委託辦理「履約保證」制度
• 中立第三方：建議買賣雙方共同委託建經公司或銀行辦理「成屋履約保證」。
• 保障流程：買賣價金會先存入中立的第三方信託專戶，待產權順利移轉至買方名下且房屋完成點交後，再由信託方將款項撥付給賣方。這是最大程度地保障買賣雙方的權益，這是保障買方「付了錢卻拿不到產權」的最佳防範機制。對賣方而言，可確保收到完整價金，有效降低交易風險。

6. 實地考察與政府資訊比對
帶著建物測量成果圖到現場，核對房屋的實際格局、陽台、露台等附屬建物是否與圖面相符，觀察是否有明顯的增建或改建。並注意房屋是否有越界建築、占用鄰地或被鄰地占用的情況。也可與鄰居或管理員交談：他們往往是了解房屋歷史（如糾紛、前屋主狀況）的寶貴資訊來源。

可以透過內政部的《不動產交易實價查詢服務網》，了解周邊的成交行情。並綜合使用《全國地政電子謄本系統》、《地籍圖資網路便民服務系統》等多個平台，從不同維度驗證不動產資訊的正確性。並透過實價登錄查詢房價，避免被不實的價格誤導。

買房除了挑選地段與格局，確認「產權清楚」才是保障資產安全的第一道防線。掌握本文提供4大檢查步驟，親自調閱並核對第二類謄本。此外在交易過程中，善用履約保證(價金信託)制度，並尋求專業地政士(代書)的協助把關合約條款。只要在簽約前多一份謹慎，落實產權調查，就能有效將複雜的法律風險降至最低，安心實現成家夢想。