【新共有時代來臨】繼承房產變「多數決」？買賣共有不動產攻略

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撰文：【住商美好家園雙月刊】2025/12 住商機構簽約中心郎美囡

隨著少子化浪潮席捲而來，「繼承」已逐漸成為現代年輕人取得房產的主要途徑之一，甚至出現了以「等房」作為晉升資產階級的處世哲學。然而，這條看似輕鬆的捷徑，背後卻隱藏著極為複雜的產權問題。

近期，民間團體積極推動「廢除手足特留分」的修法議題，預計於2026年啟動討論。這背後反映了一個不爭的事實：不動產的繼承移轉量屢創新高，但產權卻日益破碎。

許多人面臨的現況是：繼承了一間房子，卻是與多年未聯繫的遠房親戚、或是關係疏離的手足「共有」。在修法尚未定案的過渡期，以及現行社會結構下，多人繼承導致的「共有不動產」只會越來越多。當你想處分這些資產時，往往發現比單純產權的房子困難。

本期專欄將深入淺出，為您剖析在「新共有時代」，賣方如何合法突圍，買方又該如何自保。

賣方篇：共有不動產出售，如何避免踩雷？

擁有一持分的房子，想賣卻擔心其他共有人反對？這是共有不動產交易中最常見的僵局。

1.善用「多數決」條款，突破僵局

傳統觀念認為賣房子需要「所有人點頭」，但在共有關係中，這將導致資產閒置。依據土地法第34條之1，若共有人失聯或不同意出售，只要符合以下「多數決」條件之一，即可將整筆不動產處分：

　●人數與持分雙過半：同意出售的共有人數超過半數，且其合計持分也超過半數。
　●持分絕對多數：同意出售的共有人合計持分超過三分之二（此時不需計算人數）。

2.關鍵天條：務必履行「優先承買權」通知

即使您符合上述多數決條件，法律仍保障少數共有人的權益。其他共有人擁有「以同樣條件優先購買」的權利（優先承買權）。這是交易流程中最容易發生爭議的環節，請務必遵守以下程序：

　●書面通知：在訂立買賣契約後，必須以書面（通常使用雙掛號或郵局存證信函）通知其他共有人。
　●通知內容重點：必須包含不動產標示（地段、地號）、處分方式、買賣價格、付款方式與期限，以及買賣雙方的姓名住址。
　●回覆期限：受通知人需在收到通知後15日內，以書面表示是否願意行使權利。逾期未回覆，視為放棄。
　●法律後果：若未依法通知，雖然買賣契約可能仍有效，但出賣人將面臨損害賠償責任，且買賣契約不得對抗已主張權利的優先承買人。

3.人海茫茫找不到人？啟動「公告」機制

若共有人失聯、戶籍地無人居住，導致無法送達通知，法律亦有解套方式—公告。

　●公告程序：可由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告，並自布告之日或登報最後登載日起，經二十日發生通知效力。
　●時間計算（魔鬼在細節裡）：依台灣法律，起算日為「公告張貼或刊登之翌日」。

範例：6月1日刊登公告，6月2日開始起算第一天。
若為國內公告需連續計算20日，國外則為60日。以前述為例，至6月21日午夜12點公告生效

　●效力：公告期滿若無人主張權利，並保留公告證明（如整版報紙），即可視為已完成通知義務，繼續後續出售流程。

4.錢該給誰？「提存」是最後一道防線

當交易完成，但有共有人不同意出售，或是根本找不到人領錢，這筆屬於他們的價金絕不能私吞，必須辦理「價金提存」。

　●前置作業：先發存證信函通知對方領錢，自送達或公告期滿翌日起算10日，若對方無回應，即可前往法院辦理。
　●辦理地點：向受取權人（未同意出售者）住所地的法院提存所辦理；若住所不明，則以提存人所在地法院辦理。
　●必備文件：提存書、通知書、戶籍謄本、權狀影本、最新土地與建物謄本、土地增值稅單影本及買賣價金分配表等。
　●產權過戶的關鍵：通常在法院審查完畢1至3天內可取得「提存證明書」。請注意，必須取得這張證明書，地政機關才會受理產權移轉登記。