買房合約書怎麼簽？6步驟確認坪數、付款時程及違約金注意事項！

買房是人生大事之一，尤其在簽約環節更是不能輕忽，究竟買房合約該怎麼簽呢？若違約又該怎麼辦呢？本文透過6步驟帶你確認坪數、付款時程及違約金的注意事項，幫助你了解簽約合約類型及合約內容注意事項，並具備法律效力的房屋買賣合約書，讓你全面掌握2026年購屋擬新規定，讓簽約過程更安心。

買房簽合約時常見的3種合約類型

不動產市場常見的合約類型常見主要有三種，下方就帶你瞭解這三種不同類型的合約，幫助你可以保障自身權益：

1. 預售屋買賣定型化契約：2025年內政部大幅修訂預售屋買賣契約，新增多項保障購屋人的條款，強化面積確認、款項保護、交屋標準等保障。此類合約是目前購買預售屋最常用的合約類型。
2. 成屋買賣契約：買賣已完工或已使用過的房屋時所簽的契約，重點在產權清晰及房屋現況點交。
3. 履約保證契約：確保購屋款項專戶管理，降低款項被挪用或資金不透明風險。

簽合約時6大內容注意事項

當你要簽預售屋及中古屋的房屋買賣合約時，需注意簽約時的相關注意事項，以下就針對房型的種類不同，來為你介紹需了解的注意事項：

預售屋合約注意項

1、面積與產權確認：
必須明載主建物、附屬建物（如陽臺、雨遮等）、共有部分及車位坪數。依政府新規，建商須提供建造執照副本及施工圖說供買方查驗，以確認坪數準確無誤。
＊面積若與合約誤差超過一定比例（通常為 3%），買賣雙方得解除契約。
＊面積若與合約不符，建商需依契約全額補償差額（坪數不足），嚴禁以其他方式折抵。

2、付款方式與時程：
合約應詳細規範各期款項金額與支付時間，特別是包含訂金、簽約金、分期工程款、交屋尾款等。

3、交屋保留款：
交屋尾款 5% 為保留款，必須明確約定，於驗屋無重大瑕疵且修繕完成後由信託專戶支付建商，此為定型化契約強制保障。

4、交屋日期與違約：
合約應明確約定預定交屋日期及房屋狀況標準。如逾期交屋，建商須依約定按每日萬分之五（法定最低標準）賠償買方違約金，且不可因不可抗力因素隨意延期。

5、貸款處理與解約：
合約中應規定，若貸款未審核通過或金額不足，買方得解除契約並要求建商無息退還已付費用。此為保障買方不因貸款問題被迫繼續履約的關鍵條款。

6、合約空白處理：
合約中不可留下空白欄位，所有空白處均「應劃銷」或明白標注「此處空白」，避免日後被人任意加註不利條款。

中古屋合約注意事項

1、 坪數與現況確認：
須明載建物權狀登記的主建物、附屬建物、共有部分及車位坪數。主要以建物謄本記載為準。合約應附上房屋現況說明書，確認附贈的裝潢與設備。

2、付款方式與時程：
合約應詳細規範各期款項金額與支付時間（通常為訂金、頭期款、貸款撥款、交屋尾款）。所有款項皆須透過履約保證帳戶專款專用。

3、交屋保留款：
應約定交屋尾款作為保留款（比例雙方協議），於點交當日驗屋無瑕疵且水電、管線、附贈設備確認正常後，才結清交付給賣方。

4、交屋日期與違約：
合約應明確約定點交日期與房屋現況標準。如賣方逾期交屋或買方遲延付款，雙方須依約定（通常為買賣總價的定額比例或日萬分之五）賠償違約金。

5、貸款處理與解約：
應在合約中明確規定，若因非歸責於買方的原因（如銀行鑑價不足、貸款未核准），雙方可協議延長貸款期限或變更付款方式；若仍無法達成，應約定買方得解除契約。

6、產權瑕疵保證：
賣方須保證房屋產權完整、無糾紛、無占用，且須擔保**「無滲漏水」（依各地區習慣，通常為交屋後六個月內）及「無重大瑕疵」**（如輻射屋、海砂屋、兇宅）。

成屋買賣定型化契約下載

資料來源：內政部 成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

預售屋的定型化契約範本（內政部）

如果你已經確定要進行房屋簽約，以下也提供內政部的定型化契約範本，讓你在進行房屋簽約時，也可以有一個參考：

👉預售屋買賣定型化契約範本（2023修正版，自112年7月1日生效）

此範本由內政部於民國112年6月19日修正部分條文，並自同年7月1日起正式生效。可於內政部及網站下載「預售屋買賣契約書範本」以及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」檔案。

2025年「新規」與修法草案重點（*正在預告中）
內政部於2025年6月、8月間公開指出，將在三個月內提出修法方案，強化預售屋交易的保障機制，並預計縮短預告期以加速審查流程，且內政部也計劃與消保團體、不動產公會共同推動「預售屋購屋手冊」，協助消費者理解履約保障機制與契約條款要點，以下就方向重點整理說明如下：

● 責任擔保機制：
– 買方繳納價金須專款專用於興建工程，避免初期款項被挪做開銷或銷管費使用。
– 契約中應明載信託專戶的名稱與帳號，讓買方可直接匯款至信託帳戶，減少中間挪用風險。
– 賣方簽約時應提供「信託權益說明書」，讓買方理解資金的保障機制與自身風險。

● 其他：
– 明定價金動支的合理時機（如地下室開挖後或結構完成後才能動用）。
– 購屋者信託款項不得被強制執行，如建商破產或拍賣土地、建物時，購屋者應有優先受償權。

彙整表如下供參考：

項目	已實施的範本（2023版）	正在研議／預告的2025新規草案
契約審閱期	至少五日	無變動公布
審查內容	建商廣告責任、建材與設備規格、付款方式等	新增保障：價金專款專用、明定信託帳戶、提供信託權益說明書
價金管理	無明定用途要求	明訂專款專用與動支條件等
信託與資金安全	有信託機制但流程不明確	強制匯入信託帳戶、提供說明書
法律保障	無優先受償保障條款	預計新增信託資金不得遭強制執行與優先保障條款

2025年新的預售屋契約規範提供更多實務保障，買方應善加利用；建議購屋人可上內政部官網下載最新版範本，並請專業律師或代書審閱合約，自己也應花時間了解合約內容，確保契約符合最新法規，亦能讓購屋過程更安心順利。

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*本文參考資料來源為「內政部主管法規查詢系統-預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，內容如有異動以官方最新公告為準。

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