避開合約陷阱：房東與房客必讀的租屋法律實務指南

撰文：【住商美好家園雙月刊】2026/01住商不動產法務部 陳威宇

隨著房地產市場的蓬勃發展，租賃房屋已成為現代人解決居住需求或資產配置的重要途徑。從早期的報紙廣告到如今的「591房屋交易網」，租賃市場的活躍程度可見一斑。然而，繁榮背後往往潛藏著複雜的法律糾紛，昔日張淑晶事件的惡性租賃爭議便是著名的反面教材。

無論您是坐擁資產的出租人，或是尋求棲身之所的承租人，簽署租賃契約皆屬嚴肅的法律行為。為保障雙方權益，避免陷入冗長的訴訟泥淖，以下整理住宅租賃實務中不可忽視的六大法律關鍵。

一、 明確界定租賃範圍與使用權限

租賃契約的首要之務，在於明確約定「租賃標的」的範圍。實務上常見雙方對於露台、頂樓平台或法定空地的使用權限認知不同而生爭議，例如承租人在露台種植花草，卻遭管理委員會指正違反規約，進而引發與出租人間的糾紛。建議雙方應於契約中具體載明使用範圍及限制，以杜絕後患。

此外，關於租金以外的費用分擔（如管理費、水電費），原則上由承租人負擔，但若涉及社區公設（如健身房、游泳池）的使用費，亦應在契約中詳列載明，避免因認知落差產生爭執。

二、 慎防「不定期租賃」與續約陷阱

租期屆滿後的處理方式，是影響出租人權益甚鉅的關鍵。若租約到期，出租人未與承租人重新簽訂書面契約，僅持續收受租金，依《民法》規定，該租約將轉變為「不定期租賃契約」。一旦形成不定期租賃，出租人日後若欲收回房屋或調整租金，將面臨極高的法律門檻與阻礙。因此，務必堅持「屆期續約必換約」的原則。

三、 違約條款與「提前終止權」的約定

在現行租賃專法架構下，違約金的約定已受到一定限制，但雙方需特別留意「提前終止權」的條款。若契約中未明文約定得提前終止租約，除發生法定違約事由外，任一方均不得任意終止契約。市售簡易版契約常有僅賦予單方提前終止權的缺漏，簽約前務必審慎檢視，確保公平性。

四、 善用「公證」機制：強制執行的效力

租賃關係中最大的風險，莫過於承租人違約欠租且拒絕遷讓房屋。若循傳統訴訟途徑，從起訴到判決確定、申請強制執行，需要半年至兩年的時間，期間的租金損失與房屋毀損風險難以估算。

最具實效的風險控管手段，是將租賃契約進行「公證」，並加註「逕受強制執行」條款。約定內容應包含：承租人若未給付租金、違約金，或租期屆滿未返還房屋時，出租人無須透過繁瑣的訴訟程序，即可直接向法院聲請強制執行。此舉可將處理時程大幅縮短至一兩個月內，是保障債權最迅速的利器。

五、 落實承租人身分查核

了解交易對象是風險管理的第一步。出租人有必要確認承租人的身分、職業及實際居住成員。實務上常發生簽約後才發現承租人背景複雜，導致鄰損或社區糾紛，屆時受限於契約往往難以終止。事前理性的徵信與詢問，絕非失禮，而是必要的自保程序。

六、 押金返還與抵充之正確認知

坊間常有錯誤觀念，認為一旦承租人違約，出租人即可「全額沒收」押金。事實上，押金的性質在於擔保租賃債務。契約終止並完成點交後，除非有租金欠繳、房屋毀損或約定之違約金等債務得予以「抵充」外，剩餘押金必須返還承租人，出租人無權無故全額沒收。

結語：專業服務的價值

租賃房屋涉及的法律細節繁雜，除上述要點外，尚包含修繕責任歸屬、附屬設備點交等細節。對於不熟悉法律的民眾，委由具品牌信譽的不動產經紀業協助媒合，或委託專業的「包租代管」業者進行全方位管理，不僅能大幅降低法律風險，在發生爭議時亦能獲得專業的協調與處置，是省時省力且安全的選擇。

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