房市K型風暴！六都公寓全跌，限貸令衝擊老屋行情，資金回防蛋黃區
房市買氣進入寒冬，也讓各類物件房價表現逐漸分化。住商機構根據實價登錄統計，觀察2025年第四季六都各類建物平均總價趨勢，其中六都公寓型產品全面下跌，反觀雙北市較高總價的住宅大樓、華廈物件卻逆勢上揚。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，限貸氛圍下，貸款條件較差物件價格首當其衝，促使資金逐漸回防雙北都會區或具電梯的保值型物件，整體房市呈現「強者恆強、弱者恆弱」的K型化走勢。
六都公寓慘綠，反觀大樓價格站穩回升
綜觀統計，六都2025年第四季各類建物中，以公寓產品房價下滑最為嚴重，其中雙北市跌幅較輕，約落在2.8%上下；不過，桃園以南的公寓總價跌勢顯著，跌幅分別為桃園市5%、台中市7.9%、台南市15.3%、高雄市6.4%。另外，華廈產品則各有漲跌，漲勢集中於雙北，台北市漲幅約2.8%最高，新北市約1.6%次之，其餘四都則呈現4~11%不等的跌幅。反觀大樓產品，除台中市下跌7.4%之外，其餘五都皆有漲勢，其中台北市均價逆勢大漲12.3%，站穩4千萬元大關，桃園市、台南市大樓亦有2~3%的漲幅，至於新北市、高雄市則呈現微漲局勢。
銀行鑑價趨保守，公寓價格難支撐
賴志昶分析，公寓與大樓總價漲勢呈現兩樣情，主因在於限貸令大環境之下，行庫對於屋齡偏高、且缺乏立即都更效益的老公寓，估價相對保守，致使買方入手意願降低，價格難有支撐力道；反觀大樓因具備電梯、管理優勢，符合現代自住需求，加上營建成本高漲支撐新成屋價格，使得大樓價格相對抗跌。他補充，觀察數據可知，雙北各類建物雖屬高總價，但相對其他都會區仍具保值性，顯示房市大環境波動加劇，資金避險需求上升，其中蛋黃區大樓產品，除具有市區機能加持，亦符合剛性買盤需求，抗跌性表現卓越，自然能頂住市場盤整壓力。
K型化明顯，房市進入總體檢
住商不動產企研室執行總監徐佳馨提醒，房市進入盤整修正期，亦意味著市場正經歷一場「總體檢」，過去都會區「隨便買、隨便漲」，或是「買老屋搏都更」的思維，在2026年已不適用。在這波修正中，各類產品呈分化走勢，其中符合市場主流的都會區核心華廈、大樓產品，無論是否為高總價，都因產品稀缺，而具有箭頭向上的強者恆強走勢；至於屋齡過老、無都更效益的老公寓，或是地點未處蛋黃區的物件，由於缺乏基本面支撐，流動難度將大幅提高，此類物件則持續下行面臨價格回吐壓力。她建議，民眾購屋應優先考量銀行核貸條件與轉手性，切勿因低總價就貿然進場，以免慘遭套牢。
六都2025Q4各類建物平均總價（單位：萬元）
| 公寓 | 24Q4 | 25Q4 | 增減幅 |
|---|---|---|---|
| 台北市 | 1767.8 | 1718.6 | -2.8% |
| 新北市 | 1020.8 | 992.2 | -2.8% |
| 桃園市 | 581.1 | 552 | -5.0% |
| 台中市 | 723.8 | 666.9 | -7.9% |
| 台南市 | 475.3 | 402.7 | -15.3% |
| 高雄市 | 438.7 | 410.8 | -6.4% |
| 華廈 | 24Q4 | 25Q4 | 增減幅 |
| 台北市 | 2437.3 | 2506.2 | 2.8% |
| 新北市 | 1334 | 1355.6 | 1.6% |
| 桃園市 | 977.9 | 931.9 | -4.7% |
| 台中市 | 903.8 | 800.1 | -11.5% |
| 台南市 | 804.7 | 763.7 | -5.1% |
| 高雄市 | 776.7 | 731.4 | -5.8% |
| 住宅大樓 | 24Q4 | 25Q4 | 增減幅 |
| 台北市 | 3683 | 4134.7 | 12.3% |
| 新北市 | 1794 | 1805.6 | 0.6% |
| 桃園市 | 1359.8 | 1390.8 | 2.3% |
| 台中市 | 1392.8 | 1290 | -7.4% |
| 台南市 | 1183 | 1219 | 3.0% |
| 高雄市 | 1194.1 | 1194.9 | 0.1% |
資料來源:實價登錄、住商機構彙整。
